Bakgrund

Avtal och relationer mellan hyresvärdar och hyresgäster är starkt reglerade och ges betydande skydd enligt svensk lag. Lagen innehåller tvingande regler som inte kan avtalas bort och som, om ett hyresavtal innehåller villkor som inte följer eller ger mindre än de tvingande reglerna, kommer inte vara bindande.

Den som hyr ut till en annan kallas hyresvärd och den som hyr kallas hyresgäst.

Generellt regleras hyresvärdens hyresgästlag och avtal mellan hyresvärdar och hyresgäster i Sverige Hyreslagen. Mark kan också ingå om marken hyrs med byggnaden, eller en del därav, och rör obetydligt trädgårdsarbete eller annat ändamål som inte är jordbruk.

Hyresvärdar kan vara kommersiella eller icke-kommersiella genom att hyra ut en kommersiell lokal som näringsidkare eller privata lokaler som privatperson. Om en hyresvärd hyr ut lokaler som omfattas av ovanstående definition men gör det som icke-kommersiell aktör gäller reglerna i lagen om uthyrning av egen bostad. Hyreslagen är tillämplig enbart om särskilda regler inte i lagen om uthyrning av privata bostäder inte finns.

I denna text kommer vi att fokusera på Hyreslagen och avtal där hyresvärden är kommersiell. Vidare kommer vi endast att fokusera på förstahandsuthyrning och inte andrahandsuthyrning.

Hyra av bostad eller lokal

Hyreslagen specificerar att en bostad är en lokal som helt eller delvis används som bostad. En lokal som inte är en bostad är en lokal som används för andra ändamål än boende, exempelvis för kommersiellt bruk eller rekreationsbruk.

Under återstoden av denna text kommer vi att gå igenom några viktiga egenskaper och regler som gäller för bostads- och icke-bostadsarrenden mellan kommersiella hyresvärdar och hyresgäster.

Hyra av bostads eller lokal

Hyreskontrakt

Det finns inga formkrav för att ett hyresavtal ska anses vara bindande och verkställbart. Ett hyresavtal för en bostad måste dock vara skriftligt om hyresvärden eller hyrestagaren begär det.

Även om det är möjligt att ingå ett hyresavtal för en bostad muntligt, rekommenderar vi skriftliga hyresavtal för att säkerställa tydlighet för både hyresvärd och hyresgäst.

Avtalstid

Hyresavtal för bostäder eller lokaler kan vara tidsbestämt eller på obestämd tid. Om ett hyresavtal innehåller är tidsbestämt, upphör hyresavtalet när perioden har gått ut - med förbehåll för undantaget i nästa avsnitt. Om ett hyresavtal löper på obestämd tid, gäller det tills det sägs upp.

Uppsägning

Hyresavtal som gäller för obestämd tid måste sägas upp för att upphöra att gälla.

Hyresavtal kan även ingås för bestämd tid och upphör då att gälla vid hyrestidens utgång, om inte annat har avtalats.

Har ett hyresförhållande varat mer än nio månader i följd, måste dock avtalet alltid sägas upp för att upphöra att gälla.

Ett hyresavtal som ingåtts för en bestämd tid kommer att förlängas på obestämd tid om

- avtalet inte säger något om effekten av en utebliven uppsägning och avtalet inte sägs upp inom den i avtalet bestämda tiden, eller

- hyresgästen, trots uppsägning, fortsätter använda lokalerna en månad efter hyresavtalets utgång utan att hyresvärden begär att hyresgästen ska lämna lokalen.

Uppsägningstidens längd kan avtalas och anges i ett hyresavtal. Om detta inte görs fastställs i lag gällande tidsramar, vilka blir längre ju längre hyresavtalet löper.

Bostadshyresgäster kan alltid säga upp ett hyresavtal med 3 månaders varsel.

Uppsägning ska ske skriftligen om hyresavtalet har löpt i mer än 3 månader i följd. Det kan också ges muntligt av hyrestagaren om hyresavtalet har varit kortare än 3 månader och hyresvärden bekräftar uppsägningen skriftligen. En hyresvärd måste alltid säga upp avtalet skriftligen.

Pris

Bostadshyra

Priset för att hyra en bostad bör anges i hyresavtalet. Hyrespriset kan i vissa fall, men inte alltid, vara exklusive kostnader för uppvärmning, varmvatten, el etc.

Lokalhyra

Priset för uthyrning av lokaler bör anges i hyresavtalet i den mån det inte inkluerar kostnader för uppvärmning, varmvatten, el etc. Hyresavtal för uthyrning lokaler kan också ha ett pris baserat på hyresgästens intäkter eller enligt ett avtal mellan en hyresvärd och en organisation av fastighetsägare som hyresvärden är medlem i och en organisation av hyresgäster.  För lokalhyreskontrakt för en bestämd period på mer än 3 år kan hyrespriserna också indexbaseras eller baseras på andra grunder.

Förlust av hyresrätt

En hyresgäst kan exempelvis förlora rätten att hyra lokalerna när

• Bostadshyresgäst är mer än 1 vecka försenad med att betala hyra och inget beslut från hyresnämnden väntas,
• Lokalhyresgäst är mer än 2 arbetsdagar försenad med att betala hyra,
• En bostads- eller lokal hyresgäst får hyresrätten utan tillstånd eller nödvändigt samtycke och korrigerar inte detta efter att blivit begärd att göra så,
• Lokalerna används för ett annat ändamål än det som överenskommits eller av någon som inte är tillåten